cédula habitabilidad
Cèdula d’Habitabilitat en habitatges rehabilitats
Vanessa Abajas 2024-07-27
Quan un habitatge ha estat sotmès a una rehabilitació, s’ha d’aplicar una normativa específica segons el tipus d’intervenció. El procediment per demanar la Cèdula d’Habitabilitat en habitatges rehabilitats és diferent dels casos on no hi ha hagut rehabilitació.
Les condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habilitat queden regulats al Decret 141/2012. L’annex 4 d’aquest decret és el que disposa les condicions d’habitabilitat dels habitatges resultants de rehabilitació o gran rehabilitació.
La definició de Rehabilitació i Gran Rehabilitació la trobem a l’article 3.g i 3.h de la Llei del Dret a l’Habitatge:
3.g) Rehabilitació: el conjunt d'obres de caràcter general que, sense modificar la configuració arquitectònica global d'un edifici d'habitatges o un habitatge, en milloren la qualitat pel que fa a les condicions de seguretat, funcionalitat, accessibilitat i eficiència energètica.
3.h) Gran rehabilitació: el conjunt d'obres que consisteixen en l'enderrocament d'un edifici salvant-ne únicament les façanes o constitueixen una actuació global que afecta l'estructura o l'ús general de l'edifici o l'habitatge rehabilitat.
A l’apartat 1, de l’Annex 4, del Decret 141/2012, es defineixen els diferents tipus de rehabilitacions i grans rehabilitacions, que van de l’A a l‘I.
Grup A: En aquest cas, s’enderroca l’edifici i es mantenen les façanes.
Grup B: Es canvia l’ús de tot l’edifici, creant habitatges nous. Per exemple, un edifici d’oficines que es converteix en edifici d’habitatges.
Grup C: Es canvia l’ús d’una superfície igual o inferior al 50% de l’edifici, creant habitatges nous.
Grup D: Es canvia l’ús d’una superfície superior al 50% de l’edifici, creant habitatges nous.
Grup E: Edifici on s’augmenta el nombre d’habitatges per divisió d’habitatges preexistents. S’ha de donar en la meitat dels habitatges de l’edifici o en menys de la meitat d’ells. Per exemple, quan un pis de grans dimensions es divideix en dos pisos.
Grup F: Edifici on s’augmenta el nombre d’habitatges per divisió d’habitatges preexistents. S’ha de donar en més de la meitat dels habitatges de l’edifici.
Grup G: En aquest cas, s’augmenta el nombre de plantes de l’edifici, donant lloc a habitatges nous.
Grup H: S’augmenta la superfície d’un habitatge existent, sense afectar a l’estructura. Per exemple, es tanca un balcó amb alumini, augmentant la superfície de l’habitatge.
Grup I: S’augmenta la superfície d’un habitatge existent, amb afectació de l’estructura. Pot tractar-se d’un augment de plantes o d’un augment de superfície en planta.
Grup J: Redistribució total de l’interior de l’habitatge sense modificació de la superfície.
Compliran el Decret 141/2012, Annex 1.
En alguns dels apartats podem trobar excepcions, que varien segons el grup al qual pertany la rehabilitació.
Quan s’ha de complir l’Annex 1 del Decret 141/2012, significa que no estem demanant una Cèdula de Segona ocupació, sinó de Primera Ocupació de Rehabilitació. El procediment, la documentació a presentar i les taxes a pagar, són diferents. En el cas de la Cèdula de Primera Ocupació, s’ha de presentar documentació relativa a l’obra, les taxes són majors i la forma de presentació es fa a través de petició genèrica i no directament al servei de cèdules (molt més àgil). El tràmit, per tant, és molt més complex.
Documentació a presentar en cas de Cèdula de Primera Ocupació de Rehabilitació:
Es tracta d’un document oficial que ha de ser emplenat per un tècnic. Aquest tècnic no té per què coincidir amb el tècnic responsable de l’obra, tot i que acostuma a ser el més habitual.
En aquest document es demana:
2. Comunicació prèvia a l’ocupació de l’habitatge.
Es tracta d’un document que envia l’ajuntament.
3. Certificat final d’obres i habitabilitat.
Aquest document el realitzen els tècnics de l’obra.
4. Original de la Relació de les Modificacions del Projecte (C.T.E. Annex II 3.3a).
Aquest document el realitzen els tècnics de l’obra.
5. Original de la Relació dels Controls d’Obra i Resultats (C.T.E. Annex II 3.3b)
Aquest document el realitzen els tècnics de l’obra.
En principi, les obres realitzades amb una antiguitat superior a 6 anys, sempre que aquesta antiguitat sigui demostrable, es considerarà que qualsevol afectació legal haurà quedat prescrita, i no hauran de complir l’Annex 1, podent-se tramitar com una Cèdula de Segona Ocupació.
Per demostrar l’antiguitat, moltes vegades és suficient consultar l’històric de Google Earth, però en altres situacions s’ha de fer un certificat d’un tècnic acreditant l’antiguitat.
Quan no és demostrable l’antiguitat de la rehabilitació o aquesta s’ha realitzat en els últims 6 anys, el procés es complica. En alguns casos parlem d’obres “importants” realitzades sense llicència, com pujar una planta d’un habitatge. En ocasions més habituals, ens referim a obres on no s’acostuma a demanar llicència, com tancar un balcó amb alumini o enderrocar un envà i convertir una habitació en dues.
Segons el tipus d’intervenció, la solució pot ser diferent. En el cas d’obres que afecten l’estructura de l’edifici o que augmenten la superfície de l’habitatge a causa de la construcció (i no al clàssic tancament d’alumini del safareig), és recomanable la legalització de les obres.
En altres casos de menor importància, com el comentat tancament d’un balcó o la conversió d’un garatge en habitació, si el propietari no vol complicar-se en excés, és millor no comptabilitzar aquesta superfície “nova” de cara a la cèdula.
No, nosaltres únicament realitzem Cèdules de Segona Ocupació (a més del certificat Energètic).
Quan ens trobem situacions en les quals s’ha de demostrar l’antiguitat a través de documents tècnics, oferim el nostre servei com a arquitectes per fer aquest informe, però el sol·licitant no té cap obligació de realitzar-ho amb nosaltres. És lliure de contractar aquest servei amb qualsevol altre tècnic.